El Polígono 16 del Planeamiento de Oleiros es una zona situada a la derecha (según se sube) de la Corredoira das Viñas; la calle que va desde la Avenida Che Guevara a la altura del paso de peatones frente a Rúa do Peixe hasta Perillo.
En ese Planeamiento se ha establecido, para ese pológono, un sistema de desarrollo denominado «Cooperación». Es uno de los tres que recoge la ley. Los otros son la «Compensación» (la constitución de una entidad que agrupe más del 60% de las parcelas y ejecute la urbanización, caso de Xaz) y la «Expropiación» (que el Concello «compre» el suelo a justiprecio).
La Cooperación exige que los dueños de las parcelas cedan el terreno necesario para construir los equipamientos y corran con los gastos de la urbanización que ejecutará el Concello; a cambio de la plusvalía generada en sus propiedades gracias a su conversión de simples «parcelas» a «solares edificables».
El caso es que el proyecto de urbanización prevé, como es lógico, la apertura de nuevos viales, infraestructuras e instalaciones para los solares que alcanzan el presupuesto de 1,7 millones de euros… a pagar «a escote» entre los vecinos con arreglo al porcentaje de «metros cuadrados» que aporten.
Tal es así… el el artículo de La Opinión de A Coruña se recogen muchas dudas de estos vecinos:
Uno de los vecinos lo califica de «salvajada», plantea que no es el momento y pregunta «¿qué sacamos los propieatarios con esto?»
Pues lo que sacan los propietarios es la conversión de esos terrenos en «solares»; es decir, parcelas aptas para la construcción de edificios… porque ahora no lo son. La historia reciente de este país nos hizo creer que esas parcelas edificables «valían» más que las otras… las simples parcelas. Hay quien sigue pensando así… hay quien no.
Otro de los vecinos habla de «desastre» y critica la obligación de «meter 36.000€ por tener una parcela ahí».
Los gastos correspondientes a la elaboración del proyecto y su ejecución serán abonados en varias cuotas por los vecinos con arreglo a la superficie aportada o bien con arreglo a la edificabilidad que les corresponda. Esa edificabilidad va a estar repartida entre 17 solares para unifamiliares y varios bloques de vivienda colectiva. Evidentemente, muchos propietarios de parcelas pequeñas en ese entorno no van a resultar «propietarios» de una parcela completa sino que resultarán «co-propietarios» de una de las parcelas; pero esa «minusvalía» no va a ser tenida en cuenta.
Otros señalan varios casos de viviendas desocupadas, algunas en manos de los bancos que no saben qué hacer con ellas, y se preguntan «¿quien va a comprar nada?»
Esto señala de lleno a lo anterior. La única manera de «monetizar» esa plusvalía por la que se les hace pagar, es la venta posterior de la parcela a alguien que promueva la edificación y venda los inmuebles (o los consuma en propiedad)… y eso, a día de hoy, es difícil de encontrar. En este sentido, un vecino apunta a «¿cuántas parcelas propiedad del Concello se han vendido en los últimos años?»
Pero el apunte más importante señala en otra dirección: «¿Qué prisa tiene?»
Todos los planeamientos tienen una fecha de «caducidad». Este, en concreto, es de 2009. Cierto es que estuvo parado durante mucho tiempo por aquella famosa «huella sonora»; pero estamos en 2014 y estos desarrollos llevan muchísimo tiempo (fíjate el caso de Xaz y está en manos de profesionales de esto). Para poder plantear una renovación del planeamiento para la próxima década, hay que empezar a trabajar ya… y para eso hay que tener muy claro qué es lo que va a estar hecho para entonces y que es lo que no. Este planeamiento tiene que estar ejecutado en un alto procentaje, digamos, en los próximos 5 años; y no termina de arrancar.
En todos los casos en los que el Concello deba tomar la iniciativa, la tomará.
Para evitar coger a nadie a contrapié, el alcalde convoca una reunión con estos vecinos y les va a ofrecer, básicamente, la compra de edificabilidad. Pero ahora pongo yo la pregunta y a ver si alguien la responde: ¿qué pasa si el propietario dice que «para eso que me expropien»?